Wusstest du, dass viele Altbauten, besonders vor 1979 errichtete, deutlich mehr Brennstoff verbrauchen als moderne Häuser? Das verursacht hohe Kosten und spürbare Emissionen.
Die Politik will bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand. Für dich heißt das: gezielte Maßnahmen an Hülle, Fenstern, Heizung und Solar können Verbrauch und Betriebskosten deutlich senken.
In diesem kompakten Überblick zeige ich dir Schritt für Schritt, wie du deine Immobilie systematisch prüfst, priorisierte Maßnahmen planst und Fördermöglichkeiten nutzt. Du erfährst, welche Bauteile im Altbau am meisten Wärme verlieren und wie Sanierung und altbausanierung zusammenwirken.
Am Ende verstehst du praxisnahe Möglichkeiten, realistische Kosten-Nutzen-Rechnungen und wann du Fachbetriebe brauchst. So verbesserst du Energieeffizienz und Wohnkomfort – ohne unnötige Fehler.
Warum sich die energetische Sanierung im Altbau jetzt für dich lohnt
Wenn dein Haus vor 1979 gebaut wurde, steckt meist großes Einsparpotenzial bei der Energie. Altbauten verursachen heute rund 23 % der CO2‑Emissionen im Gebäudebestand. Viele Wände und Dächer sind schlecht gedämmt.
Eine energetische Sanierung senkt spürbar deine Heizkosten und macht dich unabhängiger von Preissteigerungen. Fassadendämmung rechnet sich im Schnitt nach etwa 10 Jahren, Dachdämmung nach circa 16 Jahren.
Fördermittel der KfW und BAFA reduzieren die anfänglichen Kosten und verkürzen die Amortisationszeit. Schon neue, effiziente Fenster bringen Einsparungen von 10–20 % bei den Heizkosten.
- Du senkst Energiebedarf und laufende kosten deutlich.
- Du erhöhst den Wert deines Gebäudes durch besseren Energiebedarfsausweis.
- Fördermittel machen Fassade, Dach und Technik wirtschaftlicher.
- Ein besseres Raumklima reduziert Zugluft, Schimmelrisiko und erhöht den Komfort.
Plane nach der Regel „Gebäudehülle vor Technik“: Beginne mit Dämmung und Fenstern, ergänze dann Heizung und Steuerung. So wirkt jede Maßnahme messbar — die Kombination liefert den größten Effekt für dein Haus.
Bestandsaufnahme und Sanierungsfahrplan: So startest du strukturiert
Bevor du mit Sanierungsarbeiten beginnst, verschaff dir einen klaren Überblick über den Zustand deines Hauses. Die richtige planung spart Zeit und Kosten.
Schwachstellen erkennen
Gehe systematisch durchs Gebäude und dokumentiere Hülle, Heizung, Fenster sowie sichtbare Feuchte. Prüfe auch mögliche Schadstoffe wie Asbest.
- Notiere Risse, Wärmebrücken und nasse Stellen.
- Ermittle Alter und Typ deines Heizkessels (Austauschpflicht bei >30 Jahren).
- Schätze Kosten für Asbest-Entfernung (ca. 30–45 €/m²) und plane Untersuchungen.
Energieausweis, Verbrauchsdaten und Beratung
Sammle Energieausweis, Heizkostenabrechnungen und Zählerstände. Diese Daten bilden die Basis für eine sinnvolle beratung.
Eine geförderte Energieberatung (bis zu 50 % Förderung) hilft, realistische möglichkeiten und priorisierte sanierungsmaßnahmen festzulegen.
Gebäudeenergiegesetz im Blick
Prüfe GEG-Pflichten früh: Dämmung der oberen Geschossdecke, Ummantelung von Warmwasserleitungen und der Austausch alter Standardkessel. So vermeidest du spätere Nachrüstkosten.
Dämmung der Gebäudehülle: Maßnahmen an Fassade, Dach und Decken richtig wählen
Die richtige Dämmung entscheidet oft, wo du am meisten Heizkosten sparst. Beginne mit einer Prüfung, welche Bauteile das größte Einsparpotenzial haben und welche technischen Vorgaben (Brandschutz, Feuchteschutz) gelten.
Außendämmung vs. Vorhangfassade
Für die Fassade kommen WDVS (100–150 €/m²) oder Vorhangfassaden (150–250 €/m²) in Frage. Fassadendämmung rechnet sich im Mittel nach etwa 10 Jahren.
Prüfe, ob Brandschutz und Anschlussdetails an Fenster und Sockel umgesetzt werden können, bevor du entscheidest.
Innendämmung und Kerndämmung
Wenn die Außenhaut unantastbar ist, ist Innendämmung (50–100 €/m²) eine Alternative. Achte auf kapillaraktive Systeme und saubere Anschlussdetails an wände, damit sich kein Feuchteproblem bildet.
Kerndämmung (Einblasen, 15–30 €/m²) eignet sich bei mehrschaligem Mauerwerk und ist oft kostengünstig.
Dach- und Kellerdeckendämmung
Dachmaßnahmen amortisieren sich durchschnittlich nach ~16 Jahren. Varianten: Aufsparren 150–250 €/m², Zwischensparren 50–80 €/m², Untersparren 30–60 €/m².
Kellerdecke dämmen (30–90 €/m²) ist eine schnelle, effektive Maßnahme gegen kalte Böden und Wärmebrücken.
Kosten, Priorisierung und Qualitätssicherung
- Bewerte kosten‑korridore und priorisiere Bauteile mit bester Amortisation in deinem dach‑zu‑fassade‑Verhältnis.
- Koordiniere Anschlüsse an Fenster, Rollladenkästen und Sockel, um Feuchteschäden zu vermeiden.
- Sichere die Qualität mit Blower‑Door‑Tests und Dokumentation zur Förderfähigkeit.
Fenster und Türen erneuern: Luftdicht, effizient und schimmelsicher
Beim Austausch von Fenstern und Türen entscheidet die Montage oft über den Erfolg der Sanierung. Neue Elemente reduzieren Zugluft und erhöhen Oberflächentemperaturen. So sinkt das Schimmelrisiko.
Rahmenwahl beeinflusst Kosten und Haltbarkeit: Kunststofffenster kosten rund 500 € pro 1,3 × 1,3 m. Holz/Alu liegen bei etwa 680 €, Aluminium bei ca. 780 €.
- Wähle Kunststoff für günstige kosten, Holz/Alu für Optik und Langlebigkeit, Aluminium für Stabilität — immer mit Dreifachverglasung.
- Plane den austausch zusammen mit der dämmung, damit Oberflächentemperaturen steigen.
- Kalkuliere Montage: 30–40 % der Gesamtkosten entfallen auf einbau, Abdichtung, Demontage und Entsorgung.
- Fordere Einbau nach RAL‑Leitfaden, damit Anschlüsse luft‑ und schlagregendicht sind und Wärmebrücken minimiert werden.
Einbau nach RAL‑Leitfaden
Ein luftdichter Anschluss zum Mauerwerk ist entscheidend für die Effizienz deines gebäudes. Kläre Laibungen, Fensterbänke und Rollladenkästen und sichere ein Lüftungskonzept.
Belege die Ausführung mit Fotos und Prüfprotokollen. So sicherst du Garantie, Förderung und Werterhalt deines haus.
Heizungsanlage modernisieren und ergänzen: Effizient wärmen im Altbau
Ein gut abgestimmtes Heizsystem reduziert Kosten und steigert den Wohnkomfort sofort. Bei der energetischen sanierung spielt die Wahl der Heizung eine zentrale Rolle.
Wärmepumpe, Biomasse & Hybrid: Welche Art passt zu deinem Gebäude
Prüfe, ob eine Wärmepumpe für dein Haus passt: Vorlauftemperaturen und Heizflächen müssen zum System passen. Kosten liegen grob bei 20.000–50.000 € inklusive Einbau.
Alternativ sind Pellet- oder Holzheizungen sinnvoll, wenn Platz und Brennstofflogistik vorhanden sind (25.000–40.000 € ohne Vorrat). Hybridsysteme kombinieren Vorteile beider Systeme.
Solarthermie zur Heizungsunterstützung
Solarthermie (z. B. 15 m² Flachkollektoren) kostet rund 7.500–8.500 € inklusive Installation. Du sparst etwa 550–750 € pro Jahr; die Amortisation liegt bei ca. 14,5 Jahren.
Kombiniere Kollektoren mit ausreichend Speicher und passender Regelung, damit die Anlage wirklich Heizenergie liefert.
Hydraulischer Abgleich und Hocheffizienzpumpe
Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung: Ein hydraulischer Abgleich und der Einbau einer Hocheffizienzpumpe senken den Strom- und Brennstoffverbrauch und verbessern die Wärmeverteilung.
- Prüfe Austauschzeitpunkt und Kosten beim Wärmeerzeuger.
- Optimiere Regelstrategien und erwäge Smart‑Thermostate.
- Stimme Anlagentechnik auf Hülle ab und plane Schornstein, Schallschutz sowie elektrische Anschlüsse.
Kosten, Einsparungen und Amortisation: Den finanziellen Rahmen realistisch planen
Eine klare Kostenschätzung hilft dir, Sanierungsentscheidungen sicher und wirtschaftlich zu treffen.
Nutze die folgenden Richtwerte als Orientierung: WDVS 100–150 €/m², Vorhangfassade 150–250 €/m². Dachdämmung: Aufsparren 150–250 €/m², Zwischensparren 50–80 €/m². Kellerdeckendämmung 30–90 €/m². Fenster (1,3×1,3 m): Kunststoff ~500 €, Holz/Alu ~680 €, Alu ~780 €.
Für Heiztechnik rechnest du mit Wärmepumpe 20.000–50.000 €, Pelletheizung 25.000–40.000 €. Solarthermie kostet ca. 7.500–8.500 € und spart 550–750 €/Jahr.
Amortisation kurz und knapp
Typische Amortisationszeiten: Fassadendämmung ca. 10 jahren, Dachdämmung etwa 16 jahren, Fenster 8–15 jahren. Die Heizung rechnet sich je nach System und Energiepreisen unterschiedlich schnell.
Praktisches Beispiel und Nebenkosten
Ein Paket aus Hülle, Fenstern und Technik kann Gesamtinvest ~144.047 € erfordern. Mit Zuschüssen ~17.926 € bleibt ein Nettoaufwand von ~126.121 €.
- Berücksichtige Nebenkosten (Planung, Gerüst, Entsorgung): oft 10–20 %.
- Plane einen Puffer für Unvorhergesehenes wie Feuchteschäden.
- Vergleiche Einzelmaßnahme vs. Paket: Pakete bringen oft bessere Förderquoten und größere Effekte.
Rechne Betriebskosten und Instandhaltung mit ein. So findest du die wirtschaftlichste Reihenfolge für deine Altbausanierung und triffst fundierte Entscheidungen fürs haus.
Fördermittel und Zuschüsse: KfW, BAFA und Steuervorteile clever nutzen
Mit den richtigen Zuschüssen lässt sich die Sanierung deines Hauses deutlich günstiger planen.
KfW‑Effizienzhaus & Kreditprogramm
Das KfW‑Programm 261 bietet Kredite mit Tilgungszuschuss für Effizienzhaus‑Sanierungen und umfassende Sanierungspakete. Prüfe früh die Fördervoraussetzungen und sammle Nachweise zur energetischen Planung.
Antrag vor Vertrag ist Pflicht. Plane Laufzeit, Tilgungszuschuss und Nachweise in deine Finanzierung ein.
BAFA‑Zuschüsse für Einzelmaßnahmen
Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen wie Dämmung, neue Wärmeerzeuger (z. B. Wärmepumpe) und Solarthermie. Diese Option eignet sich, wenn du schrittweise sanierst oder einzelne Komponenten priorisierst.
Steuern, Vorgaben und Antragstipps
Steuerlich kannst du Handwerkerleistungen bis 20 % (max. 1.200 €) absetzen. Für energetische Sanierung gibt es bis zu 20 % (max. 40.000 € pro Wohnobjekt), verteilt über drei Jahre.
Beachte die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes: Fachunternehmen, Dokumentation und Energieberatung sind oft Voraussetzung. Lege Fotos, Rechnungen und Prüfprotokolle systematisch ab, damit Auszahlungen reibungslos erfolgen.
- Vergleiche KfW 261 vs. BAFA, um die besten Förderungen für dein Projekt zu finden.
- Kombiniere Zuschüsse mit steuerlichen Möglichkeiten, um Liquidität zu schonen.
- Nutze geförderte Energieberatung und Baubegleitung, um Förderfähigkeit sicherzustellen.
Besonderheiten im Denkmalschutz: Energieeffizienz ohne Verlust des Charakters
Wenn Fassaden unangetastet bleiben müssen, sind clevere Innendämmungen der Schlüssel. Du klärst zuerst mit der Denkmalschutzbehörde, welche Eingriffe zulässig sind. So vermeidest du teure Nachbesserungen.
Innendämmung statt Fassadeneingriff
Nutze kapillaraktive Platten wie Calciumsilikat oder Perlite. Sie regulieren Feuchte und reduzieren Schimmelrisiken.
Plane Luftdichtheit und Hinterlüftung. Feuchtemessungen während und nach der Arbeit sichern Langzeitfunktion.
Fensteroptik erhalten, Technik modernisieren
Erhalte das Aussehen von fenster und türen, verbessere aber Dichtungen, Vorfenster oder die Verglasung. So steigt die Wärmedämmung ohne sichtbare Änderungen.
Nutze den Dachraum für zusätzliche Dämmung (bis ~30 cm) und integriere leise Wärmepumpe oder Brennwerttechnik dezent. Wand- oder Fußbodenheizungen lassen sich oft unauffällig unterbringen.
„Frühzeitige Abstimmung mit Behörden und konsequentes Feuchtemanagement sind entscheidend für eine genehmigungsfähige Sanierung.“
- Klärung der Vorgaben mit der Behörde.
- Innendämmung mit kapillaraktiven Materialien.
- Dachdämmung, modernen Heizungseinbau und Monitoring planen.
DIY oder Fachbetrieb: So triffst du die richtige Entscheidung für deine Sanierung
Bei einer Sanierung stellt sich oft die Frage: Was kannst du selbst übernehmen und was muss zwingend ein Fachbetrieb machen?
Einige Maßnahmen lassen sich gut selbst erledigen. Dazu zählen Dichtungen wechseln, Rohrdämmung, Zwischen‑ oder Untersparrendämmung und der Einbau smarter Thermostate.
Komplexe Arbeiten solltest du Profis überlassen. Heizungs‑ oder Lüftungsanlagen, Fensteraustausch, Elektro‑ und Wasserinstallationen sowie Schimmel‑ oder Feuchtesanierungen erfordern Fachwissen und Zulassungen.
Beachte die einfache Regel: Sicherheitsrelevante und technisch anspruchsvolle Einbauten gehören in die Hände von Fachbetrieben.
- Du kalkulierst ehrlich deine zeit und Fähigkeiten; Fehlarbeit kostet oft mehr als DIY‑Ersparnis.
- Prüfe Förderbedingungen: Viele Zuschüsse verlangen Nachweise von Fachunternehmen.
- Nutze Mischmodelle: Vor‑ und Nacharbeiten selbst, Kerngewerke vom Profi — das hält die Kosten im Haus‑Budget.
- Plane den Austausch kritischer Bauteile mit Vorlauf, um Ausfallzeiten zu vermeiden.
- Hol mehrere Angebote ein und sichere Abnahmen, Gewährleistung und Dokumentation für dauerhafte Wirkung der Sanierungen.
So triffst du eine fundierte Entscheidung für deine Sanierung altbaus — effizient, sicher und förderfähig.
Dein nächster Schritt zu energieeffizientem Wohnen im Altbau
Mit einem praktischen Fahrplan vermeidest du teure Fehler und erreichst schnelle Einsparungen.
Beginne bei der gebäudehülle: Fassade, wände, dach und Fenster türen zuerst verbessern, dann die heizungsanlage modernisieren. Fassadendämmung rechnet sich meist in ~10 Jahren, Dachdämmung in ~16 Jahren, Fenster in 8–15 Jahren.
Nutze Förderungen (KfW 261, BAFA) und steuerliche Vorteile (bis 20 %, max. 40.000 € über drei Jahre). Plane den Austausch veralteter Heizkessel nach GEG‑Vorgaben und sichere Nachweise für Anträge.
Erstelle eine Checkliste für deine immobilie: Ziele, Budget, Maßnahmen, Termine und Verantwortliche. So behältst du den überblick und setzt die energetische sanierung im altbau zielgerichtet um.